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中国富人实物资产配比过高

更新时间:2016-10-10 20:06:20 浏览次数:829


从过去十多年看,房地产的增值速度远远超过任何一类有价证券的投资业绩,如股票、债券或其他理财产品等。房地产也成为中国大类资产中市值最大、私人资产配置占比最高的一类资产。

 

  市场永远说不清楚的是,资产价格是否已经包含了投资人的乐观预期或悲观预期,因此,寻求合理的估值方法就显得尤为必要。对房价合理与否的估算方法很多,且不同的估算方法得出的结论基本都是一致的,即房价水平偏高。即便如此,仍有不少人认为房价不会跌,还会继续涨下去。

 

  这种带有普遍性的认识误区应该要纠正:

 

  第一,认为房价不会跌的理由之一是城镇化过程远未结束,很多农业转移人口还没有购房。姑且不讨论城镇化后期对房产价格的影响,仅就目前高企的房价能够让多少农民工买得起房而言,对住房的现实需求就要大打折扣。如果穷人都购得起房,那么美国等发达国家就不应该有贫民窟了,拉美国家早就可以摆脱中等收入陷阱了。

 

  第二,不少人说现在购房大部分属于刚需,因此房价是可以获得支撑的。这貌似有道理但却不合逻辑。因为满足居住需要的可以是购房,也可以是租房, 如果预期未来房价要下跌,那么,目前租房的租金成本显然要低于按揭贷款的利息成本加上首付费用的机会成本(用首付等额资金购买高信用等级固定收益产品的收 益)。因此,所谓的刚需,其动机建立在房价会继续上涨的假设上。一旦房价下跌成为普遍预期,所谓的刚需也将随之消失。

 

  第三,还有人认为,即便房价下跌,但由于泡沫不大,故下跌幅度也非常有限。但即便泡沫不大,也不能认定下跌空间不大,因为房地产还可以出现“负泡沫”,即房价出现过跌现象,在不少国家房地产崩盘时期都发生过购房者出现“负资产”、弃房而逃的案例。

 

  中国私人投资者由于过多地将资产配置在房地产和其他实物资产上,如黄金、珠宝、艺术品等,由于这些资产的交易相对上市证券而言,存在诸多不便,故一旦出现价格下跌,则转让会有困难,这就是流动性风险。

 

  比如,目前市场挂出的楼盘价格,与实际成交价格有一定的差距,这就构成了流动性风险。一旦房价出现暴跌,则会出现卖不出去或卖出成交价格比挂牌 价低很多的风险。房地产市场毕竟不是证券化的市场,今年以来,二手房市场的交易量已经出现了大幅萎缩,一旦房价出现大跌,则因不能及时卖出而导致的资产大 幅缩水的风险是必须考虑到的。

 

  流动性风险可以通过对冲手段来规避,这是技术手段。但从资产配置角度看,对于流动性比较差的资产如实物资产配置过多,是流动性风险增大的主要原因,如国内居民的家庭资产结构中,房地产占63%,而发达国家大约在30%-35% 之间。

 

        当然,实物资产配置比重过高,原因是过去实物资产的投资收益率惊人。但自2011年三季度以来,黄金、有色金属、煤炭及一些矿场的价格走势均出现了趋势性的回落拐点,而中国建筑(601668,股吧)周期也是在2010 年见顶回落,这些都可以表明实物投资的高收益时代已经过去,应该减持实物资产的配置比重,同时应增加金融资产的配置比重。


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